Haben Sie als Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Wallbox an Ihrem Stellplatz?
Ja. Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer mit einem eigenen oder mitvermieteten Stellplatz kann von der Gemeinschaft verlangen, dort eine Wallbox zuzulassen. Diesen Anspruch gibt es seit dem 1. Dezember 2020: Lademöglichkeiten für Elektroautos zählen seither zu den baulichen Veränderungen, denen kein Eigentümer mehr seine Zustimmung verweigern darf.
Der Anspruch betrifft nur das Ob. Dass die Wallbox kommt, steht fest, sobald Sie sie verlangen. Über das Wie, also die genaue Ausführung, den Leitungsweg und die Abstimmung mit anderen Stellplätzen, entscheidet weiterhin die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Verweigert die Gemeinschaft die Zustimmung ganz, geht sie damit über ihre Befugnisse hinaus, denn beim Ob hat sie kein Ermessen mehr.
Ist Ihr Stellplatz Teil einer Eigentümergemeinschaft?
Sind Sie selbst Wohnungseigentümerin oder Wohnungseigentümer?
Sie stellen den Antrag direkt bei der Eigentümerversammlung.
Als Mieterin oder Mieter verlangen Sie die Erlaubnis von Ihrem Vermieter. Der Vermieter braucht seinerseits die Zustimmung der Eigentümerversammlung.
Gehört der Stellplatz einer einzelnen Eigentümerin oder einem einzelnen Eigentümer ohne Gemeinschaft, genügt deren eigene Zustimmung als Vermieter oder Eigentümer.
- Umbauten, die Barrieren abbauen, etwa eine Rampe oder ein Aufzug.
- Einbruchschutz, etwa eine einbruchhemmende Wohnungstür.
- Der Anschluss an schnelles Glasfaserinternet.
- Lademöglichkeiten für Elektroautos, worunter die Wallbox samt Zuleitung fällt.
Wie stellen Sie den Antrag bei der Eigentümerversammlung?
Sie beantragen die Wallbox schriftlich bei der Verwaltung und lassen sich den Antrag als eigenen Tagesordnungspunkt für die nächste Eigentümerversammlung bestätigen. Ohne Ankündigung auf der Tagesordnung darf über Ihren Antrag nicht abgestimmt werden. Das schützt alle Eigentümer vor Überraschungsbeschlüssen.
- Stellen Sie den Antrag schriftlich an die Verwaltung, mit Stellplatznummer, gewünschter Ladeleistung und, wenn möglich, einem Angebot des Elektrofachbetriebs.
- Bestehen Sie auf der Aufnahme in die Tagesordnung. Die Einladung zur Versammlung muss mindestens drei Wochen vorher verschickt werden.
- Bringen Sie zur Versammlung, wenn möglich, ein technisches Konzept mit, das auch Platz für später hinzukommende Ladepunkte einplant.
- Lassen Sie die Eigentümerversammlung über die Ausführung beschließen: Leitungsweg, gemeinsame Steuerung bei mehreren Ladepunkten und wer die Kosten trägt.
- Beauftragen Sie erst nach dem Beschluss einen Elektrofachbetrieb, der bei Ihrem Netzbetreiber als Installateur eingetragen ist.
Wer zahlt Leitung, Wallbox und Ladestrom?
In der Regel zahlen Sie Leitung, Wallbox und Installation allein, dafür gehört Ihnen auch die alleinige Nutzung des Ladepunkts. Wer eine bauliche Veränderung durchsetzt, trägt ihre Kosten und zieht dafür den alleinigen Nutzen. Die Wallbox-Installationskosten für Gerät und Einbau hängen vom Aufwand ab.
Eine Ausnahme gilt, wenn die Eigentümerversammlung mit qualifizierter Mehrheit beschließt, gleich eine gemeinsame Ladeinfrastruktur für alle Stellplätze zu bauen. Diese Mehrheit braucht mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Dann tragen alle Eigentümer die Kosten nach ihren Anteilen, auch wer selbst kein Elektroauto fährt.
| Fall | Wer zahlt | Wer nutzt |
|---|---|---|
| Ein Eigentümer verlangt die Wallbox nur für den eigenen Stellplatz | der antragstellende Eigentümer allein | der antragstellende Eigentümer allein |
| Die Gemeinschaft beschließt mit qualifizierter Mehrheit eine gemeinsame Ladeinfrastruktur | alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen | alle Eigentümer, die einen Ladepunkt nutzen |
| Einzelne Eigentümer stimmen einer anderen baulichen Veränderung freiwillig zu | nur die zustimmenden Eigentümer | nur die zustimmenden Eigentümer |
Für den laufenden Ladestrom gilt dieselbe Logik. Wer allein lädt, misst seinen Verbrauch über einen eigenen Zähler oder ein Unterzählersystem in der Wallbox und zahlt seinen eigenen Stromtarif. Bei gemeinsamer Infrastruktur regelt die Gemeinschaft die Abrechnung meist über genau dieses Unterzählersystem, damit niemand für den Ladestrom eines anderen mitzahlt.
Was ändert sich, wenn mehrere Eigentümer gleichzeitig eine Wallbox wollen?
Sobald mehr als ein Stellplatz eine Wallbox bekommen soll, wird die verfügbare Leistung der gemeinsamen Zuleitung zum Engpass. Eine automatische Steuerung, das Lastmanagement, teilt sie dann so auf, dass die Zuleitung nie überlastet wird. Ob dabei eher 11 oder 22 Kilowatt je Ladepunkt sinnvoll sind, hängt auch davon ab, wie viele Autos die höhere Leistung überhaupt nutzen. Das erklärt der Artikel 11 oder 22 Kilowatt im Detail.
Beim statischen Lastmanagement bekommt jeder Ladepunkt von vornherein einen festen Anteil der Gesamtleistung, unabhängig davon, ob gerade alle Autos laden oder nur eines. Das dynamische Lastmanagement misst dagegen laufend, wie viel Leistung das Gebäude tatsächlich braucht, und verteilt den Rest flexibel. So bekommt ein einzelnes Auto nachts mehr Leistung, wenn sonst niemand lädt.
- Eine zentrale Sammelleitung mit Lastmanagement spart gegenüber einzelnen Zuleitungen für jeden Stellplatz oft erhebliche Grabungs- und Kabelkosten.
- Wer zuerst eine Wallbox baut, nutzt sonst die freie Leistung der Zuleitung allein. Jeder weitere Ladepunkt braucht dann eine nachträgliche Steuerung.
- Eine für mehrere Ladepunkte ausgelegte Zuleitung lässt sich später einfacher erweitern als eine einzelne Leitung für einen Stellplatz.
Wie kommen Mieter mit Tiefgaragenstellplatz an eine Wallbox?
Auch als Mieterin oder Mieter mit einem vermieteten Tiefgaragenstellplatz können Sie vom Vermieter die Erlaubnis für eine Wallbox verlangen. Dafür brauchen Sie bereits ein Nutzungsrecht am Stellplatz, also einen Mietvertrag über genau diesen Platz.
Gehört der Stellplatz einer Eigentümergemeinschaft und ist Ihr Vermieter nur einer von mehreren Eigentümern, muss dieser seinerseits die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen. Erst danach kann er Ihnen die Wallbox erlauben. Für Sie als Mieterin oder Mieter ändert das nichts an Ihrem Anspruch, verlängert aber die Zeit bis zur Zusage, weil zwei Verfahren statt einem laufen.
Der Vermieter darf die Erlaubnis von einer angemessenen Sicherheitsleistung abhängig machen, die den späteren Rückbau beim Auszug absichert. Vereinbaren Sie deshalb schriftlich, ob die Wallbox beim Auszug zurückgebaut werden muss oder gegen eine Ablöse an der Wand bleiben darf.
Was können Sie tun, wenn die Gemeinschaft zögert oder ablehnt?
Bleibt die Eigentümerversammlung untätig oder lehnt sie den Antrag insgesamt ab, können Sie die Zustimmung gerichtlich durchsetzen, denn genau das sichert Ihnen der Anspruch zu. Die Klage richtet sich auf die sogenannte Beschlussersetzung: Das Gericht ersetzt den fehlenden oder fehlerhaften Beschluss der Gemeinschaft durch sein eigenes Urteil.
Praktisch lohnt sich dieser Weg erst, wenn Gespräche und ein zweiter Anlauf über die Tagesordnung nicht weiterhelfen. Halten Sie deshalb schriftlich fest, wann Sie den Antrag gestellt haben und was die Versammlung dazu beschlossen oder nicht beschlossen hat. Das ist die Grundlage für jeden späteren Schritt.
- Liegt ein schriftlicher Antrag mit Stellplatz, Ladeleistung und, wenn möglich, einem Angebot vor?
- Stand der Antrag tatsächlich auf der Tagesordnung der Versammlung?
- Hat die Versammlung über das Ob abgestimmt, obwohl nur das Wie zur Abstimmung stehen durfte?
- Wurde die Ablehnung oder Untätigkeit schriftlich dokumentiert, etwa im Protokoll?
Häufige Fragen
Kann die Eigentümergemeinschaft eine Wallbox am eigenen Stellplatz einfach ablehnen?
Nein, die Eigentümergemeinschaft kann eine Wallbox am eigenen Stellplatz seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr grundsätzlich ablehnen. Die Versammlung entscheidet nur noch über die genaue Ausführung, nicht mehr darüber, ob die Wallbox kommt.
Wer zahlt die Wallbox in der Tiefgarage, wenn nur ich sie will?
Verlangen Sie die Wallbox allein für Ihren eigenen Stellplatz, zahlen Sie Leitung, Gerät und Installation selbst und erhalten dafür auch den alleinigen Nutzen. Nur wenn die Gemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit eine gemeinsame Ladeinfrastruktur für alle beschließt, tragen alle Eigentümer die Kosten mit.
Wie lange dauert es von Antrag bis Zustimmung der Eigentümerversammlung?
Vom schriftlichen Antrag bis zum Beschluss vergehen meist mehrere Wochen, weil die Einladung zur Eigentümerversammlung mindestens drei Wochen vorher verschickt werden muss und Ihr Antrag rechtzeitig auf die Tagesordnung muss. Bei besonderer Dringlichkeit kann die Verwaltung die Frist verkürzen, das bleibt aber die Ausnahme.
Muss ich als Mieter meinen Vermieter oder die ganze Eigentümergemeinschaft fragen?
Als Mieterin oder Mieter fragen Sie zunächst nur Ihren Vermieter. Gehört Ihr Stellplatz zu einer Eigentümergemeinschaft und ist Ihr Vermieter nur einer von mehreren Eigentümern, muss dieser seinerseits die Zustimmung der Versammlung einholen, bevor er Ihnen die Wallbox erlauben kann.
Was passiert, wenn mehrere Nachbarn gleichzeitig eine Wallbox wollen?
Wollen mehrere Nachbarn gleichzeitig eine Wallbox, teilt ein Lastmanagement die verfügbare Leistung der gemeinsamen Zuleitung automatisch auf alle Ladepunkte auf, damit die Leitung nicht überlastet wird. Ohne ein solches System nutzt der zuerst installierte Ladepunkt die freie Leistung allein, und jeder weitere Ladepunkt braucht dann eine Nachrüstung.
Kann ich die Zustimmung notfalls einklagen?
Ja, lehnt die Eigentümerversammlung Ihren Antrag insgesamt ab oder bleibt untätig, können Sie die Zustimmung im Weg der Beschlussersetzung gerichtlich durchsetzen. Halten Sie Antrag, Tagesordnung und Beschlusslage schriftlich fest, das ist die Grundlage für diesen Schritt.