Wer zahlt den Elektriker in der Mietwohnung?

Wer zahlt für einen Defekt an Steckdose oder Leitung?

Der Vermieter zahlt. Er muss Ihnen die Wohnung während der ganzen Mietzeit in einem Zustand überlassen, der den normalen Gebrauch erlaubt. Eine funktionierende Elektrik gehört dazu. Ein Defekt daran ist ein Mangel, den der Vermieter auf eigene Kosten beseitigen lässt. Ob er selbst einen Fachbetrieb beauftragt oder Ihnen die Beauftragung überlässt, ändert daran nichts.

Es gibt genau eine vertragliche Ausnahme: die Kleinreparaturklausel. Sie überträgt kleine, häufig anfallende Reparaturen auf Sie, aber nur bei Gegenständen, auf die Sie direkt und oft zugreifen, und nur bis zu einem Höchstbetrag. Eine defekte Wandleitung fällt nie darunter. Ein klemmender Lichtschalter kann darunter fallen.

Eine zweite Ausnahme betrifft die Ursache. Haben Sie den Defekt selbst verschuldet, zahlen Sie die Kosten selbst, unabhängig von jeder Klausel und vom Betrag. Ein Beispiel ist eine Steckdosenleiste, die Sie mit zu vielen Geräten überlastet haben. Dasselbe gilt, wenn der Defekt von Ihrer eigenen Arbeit an der Elektrik stammt. Was Sie dort selbst machen dürfen, zeigt der Ratgeber zu Elektroarbeiten in Eigenleistung.

Was ist die Kleinreparaturklausel, und wann greift sie bei Elektrik?

Die Kleinreparaturklausel ist eine Vertragsklausel, die Ihnen die Kosten kleiner Reparaturen auferlegt. Sie gilt für Gegenstände, denen Sie im Alltag direkt und häufig ausgesetzt sind, etwa Lichtschalter, Steckdosen oder Fenstergriffe. Wirksam ist sie nur, wenn sie zwei Grenzen nennt: einen Höchstbetrag je Reparatur und eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen im Jahr zusammen.

Gerichte haben seit den frühen 1990er-Jahren Beträge um 100 bis 120 Euro je Reparatur gebilligt, inklusive Umsatzsteuer. Als Jahresobergrenze galten 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete ohne Nebenkosten. Eine feste gesetzliche Zahl gibt es nicht.

Bei der Elektrik entscheidet allein, ob Sie den Gegenstand direkt und häufig anfassen. Ein Lichtschalter oder eine Steckdose gehört dazu. Die Leitung dahinter, der Sicherungskasten und ein fest eingebauter FI-Schalter liegen außerhalb Ihres Zugriffs. Der FI-Schalter ist der Schalter mit der Prüftaste, der bei einem Fehlerstrom sofort abschaltet. Alle drei bleiben Sache des Vermieters, egal wie teuer die Reparatur ist.

Wie zeigen Sie den Mangel richtig an?

Sie müssen den Mangel dem Vermieter unverzüglich mitteilen, sobald Sie ihn bemerken. Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern, in der Praxis meist innerhalb weniger Tage. Melden Sie die defekte Steckdose oder Leitung schriftlich, per E-Mail oder Brief mit Datum. Beschreiben Sie so genau wie möglich, was nicht funktioniert und seit wann.

Melden Sie nicht, drohen Nachteile. Sie müssen den Schaden ersetzen, der durch die verspätete Meldung entsteht. Solange der Vermieter deshalb nichts tun konnte, dürfen Sie außerdem die Miete nicht mindern und keinen Schadensersatz verlangen. Fristlos kündigen dürfen Sie nur, wenn Sie dem Vermieter vorher eine Frist zur Abhilfe gesetzt haben.

Ein Anruf ist rechtlich möglich, lässt sich im Streitfall aber nicht beweisen. Notieren Sie deshalb Datum und Inhalt jedes Telefonats.

1. Datum und Uhrzeit der Entdeckung notieren, das belegt die schnelle Anzeige.
2. Den Mangel genau beschreiben: welche Steckdose oder welcher Raum, seit wann, welche Anzeichen wie kein Strom, Funken oder Geruch.
3. Foto oder kurzes Video mit sichtbarem Zeitstempel machen.
4. Die Anzeige schriftlich per E-Mail oder Brief senden, nicht nur telefonisch.
5. Eine konkrete, angemessene Frist zur Beseitigung setzen, wenn keine akute Gefahr besteht.
6. Kopie der Anzeige und Versandnachweis aufbewahren.

Wann dürfen Sie selbst einen Elektriker rufen und abrechnen?

Sie dürfen den Mangel selbst beseitigen lassen und die erforderlichen Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Dafür muss eine von zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Entweder der Vermieter hat trotz Aufforderung und angemessener Frist nichts getan. Oder die sofortige Reparatur ist nötig, weil sonst ein größerer Schaden droht. Bei einer defekten Steckdose ohne akute Gefahr brauchen Sie die erste Variante mit Frist. Bei einem Kurzschluss mit Brandgeruch gilt die zweite, ganz ohne Frist.

Was als angemessene Frist gilt, hängt vom Einzelfall ab. Gerichte haben bei gewöhnlichen Mängeln rund 14 Tage als vertretbar angesehen, bei dringenden Fällen deutlich weniger. Setzen Sie die Frist schriftlich. Schreiben Sie dazu, dass Sie nach Fristablauf selbst einen Fachbetrieb beauftragen und die Kosten in Rechnung stellen werden.

Erstattet werden nur die erforderlichen Kosten, also der Betrag, den auch ein vernünftig handelnder Vermieter gezahlt hätte. Ein marktübliches Angebot reicht in aller Regel aus. Mehrere Angebote sind nicht vorgeschrieben, schützen Sie aber im Streitfall zusätzlich. Wählen Sie einen Betrieb, der in der Handwerksrolle steht und, sobald die Anlage selbst verändert wird, beim Netzbetreiber eingetragen ist. Wie Sie das prüfen, zeigt der Ratgeber zum Elektriker beauftragen.

Dürfen Sie wegen der defekten Steckdose die Miete mindern?

Solange der Mangel besteht und Sie die Wohnung deshalb schlechter nutzen können, dürfen Sie die Miete mindern. Den Vermieter müssen Sie dafür nicht erst in Verzug setzen. Die Minderung tritt automatisch ein, sobald der Mangel vorliegt und rechtzeitig angezeigt wurde. Sie müssen sie nicht extra erklären. Kündigen Sie den geminderten Betrag aber schriftlich an, damit kein Zahlungsrückstand entsteht.

• Die Höhe der Minderung richtet sich nach der Schwere. Eine defekte Einzelsteckdose mindert deutlich weniger als ein Totalausfall der Elektrik.
• Zu hoch angesetzt kann die Minderung selbst zum Kündigungsgrund werden. Mindern Sie im Zweifel vorsichtig und fordern Sie den Rest nach der Reparatur nach.
• Die Minderung endet automatisch, sobald der Mangel behoben ist.
• Minderung und Selbstbeauftragung schließen sich nicht aus. Sie dürfen beide Rechte nebeneinander nutzen.