Müssen Sie als Vermieter Ihre Elektrik prüfen lassen?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat 2008 entschieden, dass Sie als Vermieter die Elektroleitungen in Ihren Wohnungen nicht ohne Anlass regelmäßig prüfen lassen müssen. Anlass des Falls war ein Brand in der Kochnische einer Mietwohnung, nach dem ein Nachbar Schadensersatz verlangte. Er bekam ihn nicht, weil es keinen Anlass gab, die Anlage genauer zu prüfen.
Ganz frei sind Sie damit aber nicht. Sie müssen die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand halten, der zum Wohnen taugt, und dazu gehört die Elektrik. Das bedeutet zwei Dinge: Einen bekannten Mangel müssen Sie sofort beheben, und bei wiederholten Auffälligkeiten reicht ein kurzer Blick nicht mehr. Meldet ein Mieter zweimal, dass ein FI-Schalter (der Schalter mit der Prüftaste, der bei einem Fehlerstrom sofort abschaltet) ausgelöst hat, haben Sie genau diesen Anlass.
Eine zweite Pflicht kommt aus dem Energierecht. Für die Anlage hinter Ihrer Hauptsicherung sind Sie als Eigentümer verantwortlich, vom Bau bis zur Wartung. Das bleibt auch so, wenn Sie vermieten. Sie dürfen die Prüfung an einen Betrieb vergeben, aber nicht die Verantwortung dafür.
Welche Prüffrist gilt, wenn Beschäftigte im Haus arbeiten?
Sobald Beschäftigte im Spiel sind, ändert sich die Lage grundlegend. Wer Beschäftigte hat, muss seine elektrischen Anlagen von einer Elektrofachkraft prüfen lassen: vor der ersten Nutzung, nach jeder Änderung und danach in festen Abständen. So verlangt es die Prüfregel für Betriebe. Das gilt für den Gewerbemieter in seinen eigenen Büros. Es gilt genauso für Sie als Vermieter bei allem, was Sie mit eigenem Personal betreiben, etwa Aufzug, Tiefgarage oder eine Waschküche mit angestellter Reinigungskraft.
Die Fristen reichen von 1 Monat für bewegliche Anlagen bis zu 4 Jahren für die fest verbaute Anlage im Büro. Geräte mit Stecker prüfen Sie alle 6 Monate, auf der Baustelle alle 3 Monate, und die Prüftaste am FI-Schalter drücken Sie selbst alle 6 Monate.
| Anlage oder Gerät | Übliche Prüffrist | Wer prüft |
|---|---|---|
| Fest verbaute Anlage (Verteilung, feste Leitungen, fest angeschlossene Geräte) | 4 Jahre | Elektrofachkraft |
| Anlage in Feuchträumen, auf Baustellen oder in der Landwirtschaft | 1 Jahr | Elektrofachkraft |
| FI-Schalter technisch nachmessen, nicht nur die Prüftaste drücken | 1 Monat in beweglichen Anlagen | Elektrofachkraft oder eine eingewiesene Person mit Prüfgerät |
| Prüftaste am FI-Schalter selbst drücken | täglich in beweglichen Anlagen, alle 6 Monate in festen | Sie selbst |
| Geräte mit Stecker (Werkzeug, Küchengerät, Ladegerät) | 6 Monate, auf Baustellen 3 Monate | Elektrofachkraft oder eine eingewiesene Person mit Prüfgerät |
| Geräte mit Stecker, wenn selten etwas kaputt ist | bis zu 1 Jahr in der Werkstatt, bis zu 2 Jahre im Büro | wie oben |
Diese Fristen sind Richtwerte, keine Stichtage. Wer die Tabelle blind übernimmt, macht es sich zu leicht: Der Betrieb legt die tatsächliche Frist selbst fest, abgestimmt darauf, wie schnell an seinen Anlagen typischerweise etwas ausfällt. Prüffristen sind keine Wunschfristen, heißt es dazu treffend in der amtlichen Erläuterung. Wer in einer feuchten Tiefgarage nach vier Jahren viele Mängel findet, muss die Frist verkürzen, wer im Büro nach zwei Jahren keinen findet, darf sie verlängern.
Was prüft der E-Check, und was steht im Protokoll?
Der E-Check ist ein geschütztes Prüfsiegel des Elektrohandwerks, kein Gesetz und keine Norm. Dahinter steckt die Prüfung Ihrer Elektroinstallation durch einen Innungsbetrieb, mit Protokoll und Plakette. Der Inhalt ist derselbe wie bei jeder wiederholten Prüfung und läuft in vier Schritten ab.
Besichtigen
Die Elektrofachkraft schaut sich alles an: beschädigte Leitungen, fehlende Abdeckungen, heiße Klemmen, Veränderungen, die ein Mieter selbst vorgenommen hat.
Messen
Mit Messgeräten prüft die Fachkraft, ob der Schutz wirklich wirkt, etwa ob der Schutzleiter durchgängig ist und wie schnell der FI-Schalter im Fehlerfall abschaltet.
Erproben
Die Fachkraft testet die Schutzeinrichtungen in der Praxis, zum Beispiel die Prüftaste am FI-Schalter.
Dokumentieren
Die Fachkraft schreibt das Protokoll und klebt die Plakette mit der nächsten Prüffrist auf. Ohne Protokoll bringt Ihnen die Prüfung später nichts, weil Sie sie niemandem nachweisen können.
Ein vollständiges Protokoll enthält mindestens sechs Angaben:
- Eindeutige Bezeichnung der geprüften Anlage: Adresse, Wohnung, Verteilung, bei Geräten Typ, Hersteller und Inventarnummer.
- Datum und Umfang der Prüfung, und nach welchem Standard geprüft wurde.
- Der Anlass der Prüfung: Erstprüfung, wiederholte Prüfung oder Prüfung nach einer Reparatur.
- Das Ergebnis mit den Messwerten und den gefundenen Mängeln, dazu die Einschätzung, ob die Anlage weiterlaufen darf.
- Die nächste Prüffrist, die die Fachkraft aus dem Zustand der Anlage ableitet.
- Name der Prüfperson, das verwendete Prüfgerät und ihre Unterschrift oder elektronische Signatur.
Wann sollten Sie trotzdem prüfen lassen?
Das Elektrohandwerk empfiehlt Vermietern einen E-Check vor jedem Mieterwechsel. Der Grund ist der Beweis. Die Wohnung steht leer, die Fachkraft kommt an jede Steckdose, und das Protokoll hält fest, in welchem Zustand Sie die Installation übergeben haben. Eine selbst verlegte Leitung des Vormieters zur Terrasse taucht so im Protokoll auf und nicht erst im Schadensfall. Daneben gibt es drei weitere Anlässe, bei denen die Prüfung vom Rat zur Pflicht wird.
Arbeiten in der Immobilie Beschäftigte, Ihre eigenen oder die eines Gewerbemieters?
Die feste Prüfregel gilt. Für die gemeinsamen Anlagen sind Sie zuständig, für die Mieteinheit der Gewerbemieter. Richtwert vier Jahre, in Feuchträumen ein Jahr.
Gibt es einen konkreten Anlass: gemeldete Störungen, ein ausgelöster FI-Schalter, Brandgeruch, ein Umbau, ein Wasserschaden oder ein Mieterwechsel?
Prüfen lassen, und zwar jetzt. Bei einem bekannten Mangel müssen Sie sofort handeln, bei wiederholten Störungen reicht ein kurzer Blick nicht mehr. Beim Mieterwechsel dokumentiert der E-Check den Zustand für beide Seiten.
Ist die Installation älter als etwa 30 Jahre, oder fehlt ein FI-Schalter für Steckdosen und Bad?
Prüfen und modernisieren lassen. Eine Pflicht gibt es nicht, aber die Anlage erreicht nicht mehr das Sicherheitsniveau, das seit 2018 für neue Steckdosen und Beleuchtung gilt. Das Protokoll zeigt Ihnen, was zuerst dran ist.
Keine Pflicht. Ein E-Check alle vier Jahre ist freiwillig, erleichtert Ihnen aber im Schadensfall den Nachweis, dass Sie sich gekümmert haben.
Seit dem 1. Oktober 2018 muss jede neue oder geänderte Anlage einen FI-Schalter mit höchstens 30 Milliampere haben, und zwar für alle Steckdosen und für die Beleuchtung in Wohnungen. Für ältere, unveränderte Anlagen gibt es keine Nachrüstpflicht. Der Verband der Elektrotechnik weist aber darauf hin, dass sich ein FI-Schalter oft direkt in die Steckdose einbauen lässt. Die ganze Verteilung muss dafür nicht umgebaut werden, selbst in einem Altbau ohne separaten Schutzleiter. Für ein einheitliches Schutzniveau empfiehlt der Verband, bei einer Nachrüstung gleich alle Steckdosen eines Raums umzurüsten, etwa im Kinderzimmer.
Wer zahlt die Prüfung, und dürfen Sie sie auf die Miete umlegen?
Die Kosten trägt zunächst der Eigentümer, der die Prüfung beauftragt. Einen festen Preis für einen E-Check gibt es nicht, die Betriebe rechnen nach der Zahl der Stromkreise, Steckdosen und Verteilungen ab. Holen Sie deshalb für ein Mehrfamilienhaus ein Angebot je Wohneinheit plus Allgemeinanlagen ein, und verlangen Sie, dass Protokoll und Plakette im Preis enthalten sind. Ein Angebot ohne Protokoll ist kein Prüfangebot.
Ob Sie die Kosten auf die Mieter umlegen dürfen, ist rechtlich nicht klar entschieden. Nach Einschätzung des Elektrohandwerks geht das nur als sonstige Betriebskosten und nur, wenn Ihr Mietvertrag diese Kostenart ausdrücklich nennt. Ob eine Prüfung alle vier Jahre eine laufende Betriebskostenart oder eine einmalige Instandhaltung ist, sollten Sie deshalb vor der Umlage anhand Ihres Mietvertrags klären. Ohne eine solche Vereinbarung ist die Umlage ausgeschlossen.
So organisieren Sie die Prüfung in sechs Schritten
Eine Elektroprüfung in einem bewohnten Haus scheitert selten an der Technik und oft an der Organisation. Diese Reihenfolge hat sich bewährt.
- Bestand aufnehmen: Baujahr der Installation, letzte Modernisierung, vorhandene FI-Schalter, Zahl der Wohneinheiten, gewerbliche Einheiten, Bereiche mit Beschäftigten. Daraus ergibt sich, wo die feste Prüfregel gilt und wo nicht.
- Fachbetrieb wählen: einen Elektrobetrieb aus der Handwerksrolle, für den E-Check einen Innungsbetrieb. Die Prüfung darf nur eine Elektrofachkraft durchführen.
- Angebot mit einzelnen Posten einholen: je Wohnung, je Allgemeinanlage, Protokoll und Plakette enthalten, eine Nachprüfung nach Mängelbeseitigung als Option.
- Mieter informieren: Termin mindestens zwei Wochen vorher schriftlich ankündigen, Dauer und Zweck nennen, Zutritt zu Verteilung und allen Räumen erbitten. Ohne Zugang zu jeder Steckdose bleibt das Protokoll unvollständig.
- Prüfung begleiten oder das Protokoll lesen: Mängel nach Dringlichkeit sortieren, Gefahrenstellen sofort beheben lassen, den Rest terminieren.
- Protokoll ablegen und Frist notieren: zur Objektakte, nächste Prüffrist im Kalender, bei Gewerbeeinheiten ein Nachweis an den Mieter, dass die Allgemeinanlagen geprüft sind.
Nach der Prüfung gilt dieselbe Regel wie nach jeder Handwerkerleistung: Rechnung und Protokoll gehören zusammen abgelegt. Das Protokoll ohne Rechnung beweist die Prüfung, die Rechnung ohne Protokoll beweist nur, dass jemand da war.
Strom ist mit 30 Prozent die häufigste Brandursache
Strom ist die häufigste Brandursache in Deutschland. Das Institut für Schadenverhütung der öffentlichen Versicherer untersucht jedes Jahr rund 2.000 Brände. Für den Zeitraum 2015 bis 2024 kam es auf einen Anteil von 30 Prozent für Elektrizität, mehr als bei jeder anderen Ursache. Mehr als die Hälfte aller Brände in und an Gebäuden entsteht laut dem Institut aus nur zwei Ursachen: Elektrizität und menschliches Fehlverhalten. Akkubrände nennt es als wachsende Gruppe innerhalb dieser Zahl.
Für Sie als Vermieter hat diese Zahl zwei Seiten. Die eine ist der Schaden am Gebäude, den die Gebäudeversicherung reguliert, solange Sie sich um die Anlage gekümmert haben. Die andere ist die Haftung gegenüber Mietern und Nachbarn: Wer einen gemeldeten Mangel nicht behebt, haftet für die Folgen, und genau das war der Streit vor dem Bundesgerichtshof 2008. Der Vermieter gewann damals, weil er von keinem Mangel wusste. Ein dokumentierter E-Check ist der Beleg dafür, dass Sie hingesehen haben.
Häufige Fragen
Wie oft muss ein Vermieter den E-Check machen lassen?
Gar nicht in festen Abständen: Ohne konkreten Anlass verlangt niemand eine regelmäßige Prüfung von Ihnen, das hat der Bundesgerichtshof 2008 entschieden. Das Elektrohandwerk empfiehlt trotzdem einen E-Check vor jedem Mieterwechsel. Arbeiten in Ihrem Haus Beschäftigte, etwa in einem Gewerbe, gilt für deren Bereich der Richtwert von vier Jahren.
Ist der E-Check für Vermieter Pflicht?
Nein, der E-Check selbst ist keine Pflicht, weder durch ein Gesetz noch durch ein Gerichtsurteil. Pflicht ist nur, die Wohnung in einem Zustand zu halten, der zum Wohnen taugt, und einen gemeldeten Mangel sofort zu beheben. Zur festen Prüfpflicht wird es erst, wo Beschäftigte arbeiten. Der E-Check selbst ist ein Prüfsiegel des Handwerks, das die Prüfung mit einem Protokoll belegt.
Können Sie die Kosten für den E-Check auf die Mieter umlegen?
Nach Einschätzung des Elektrohandwerks können Sie die Kosten umlegen, aber nur, wenn Ihr Mietvertrag diese Kostenart ausdrücklich nennt. Ob eine Prüfung alle vier Jahre eine laufende Betriebskostenart oder eine einmalige Instandhaltung ist, ist rechtlich nicht abschließend geklärt. Ohne eine Vereinbarung im Vertrag ist die Umlage ausgeschlossen.
Wer darf einen E-Check durchführen?
Einen E-Check darf nur eine Elektrofachkraft durchführen, also jemand mit einer elektrotechnischen Ausbildung, der Gefahren an der Anlage selbst erkennen und beurteilen kann. Das Prüfsiegel E-Check vergeben nur Innungsbetriebe des Elektrohandwerks. Eine angelernte Person darf höchstens einzelne Geräte mit Stecker prüfen, nicht die feste Installation.
Was kostet ein E-Check für eine Mietwohnung?
Für den E-Check gibt es keinen festen Preis, die Betriebe rechnen nach der Zahl der Stromkreise, Steckdosen und Verteilungen ab. Holen Sie ein Angebot je Wohneinheit ein und achten Sie darauf, dass Protokoll und Plakette im Preis stehen. Bei vermieteten Objekten setzen Sie die Kosten als Werbungskosten ab, die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt gilt hier nicht.